SÉO PAULO – Se você faz parte das pessoas que tiveram seus pedidos
de financiamento negados, não é preciso se desesperar, pois existem
outras modalidades de financiamento de imóveis que podem se
encaixar melhor no seu orçamento.

Abaixo discutimos algumas destas alternativas: o consórcio de
imóveis, os títulos de capitalização imobiliária e, por último, as
cooperativas habitacionais.

Consórcio de imóveis

Para quem desconhece o sistema, ele funciona da mesma forma que o
consórcio de automóveis: as pessoas que pretendem comprar um
imóvel, mas não possuem dinheiro suficiente, se juntam de forma a
comprar um apartamento por vez para uma delas. Cada mês que passa,
um imóvel é comprado e um integrante do grupo é sorteado e
beneficiado com o seu imóvel.

A grande desvantagem do consórcio reside no fato de que, ao
contrário do financiamento, onde você tem a posse do bem
imediatamente, você precisa esperar até ser sorteado. Portanto, o
consórcio pode não ser recomendado para quem não pode esperar muito
tempo para comprar o imóvel. Em contrapartida, você não paga juros,
mas apenas uma taxa de administração, que varia entre 12% e 15%
sobre o valor do imóvel, para a empresa que administra o grupo de
consórcio.

Dependendo da administradora também é cobrada uma taxa de fundo de
reserva, que é destinada a formar uma reserva para evitar perdas
aos consorciados em caso de desistências ou inadimplência de
qualquer participante do consórcio. Por último, também é possível
cobrar uma taxa de adesão, que nada mais é do que uma antecipação
da taxa de administração e por isso mesmo deve ser deduzida das
taxas de administração cobradas mensalmente.

Títulos de capitalização imobiliária

Os títulos de capitalização funcionam como uma poupança programada
em que o investidor faz depósitos mensais com o objetivo de comprar
um imóvel. Contudo, ao contrário do que acontece como uma poupança
programada normal, nos novos títulos também existe a possibilidade
de sorteio mensal.

Desta forma, todos os meses você deposita uma certa quantia que é
corrigida pela poupança ou pela TR, ao mesmo tempo em que participa
de sorteios. Em termos de investimento não é a melhor opção, visto
que é possível obter retornos mais atrativos para o seu dinheiro,
mas a possibilidade de ser sorteada é o maior atrativo. Os sorteios
são mensais, o que permite uma redução substancial do prazo de
compra do imóvel. Nos novos títulos de capitalização o prazo máximo
é de 120 meses, abaixo, portanto, do que acontece em alguns
consórcios onde o prazo de duração pode chegar a 240 meses.

A grande vantagem dos novos títulos frente aos financiamentos
imobiliários reside na redução dos custos, já que você não paga
juros. Nos novos títulos também não há cobrança de taxas, de forma
que seu único custo é a prestação mensal, ajustada somente a cada
doze meses com base na variação do IGP-M. Mas, é importante
ressaltar que os saques antecipados dos recursos implicam em
descontos elevados, e isso deve ser levado em consideração na sua
análise.

Ou seja, se você quiser sacar o dinheiro antes do término do prazo
do título terá que abrir mão de boa parte do que investiu, o que
muitas vezes, dependendo de quando ocorre o saque, significa
retirar menos do que colocou.

Cooperativas habitacionais

Bastante conhecido pelas camadas baixas da população, o sistema de
cooperativas habitacionais vem ganhando espaço na classe média e
até mesmo em segmentos de alto poder aquisitivo no Brasil. O motivo
do aumento das cooperativas nos últimos anos é a tentativa de fugir
dos financiamentos e de intermediários, que costumam encarecer
demasiadamente a aquisição da casa própria. A ausência de juros e
de incorporadoras é vista como uma vantagem pelos cooperados, porém
é preciso analisar bem o negócio antes de partir para o
empreendimento.

Para formar uma cooperativa, basta juntar pelo menos 20 pessoas e
dar início às obras. Deixado de lado o esquema burocrático, o modo
de funcionamento das cooperativas habitacionais é relativamente
simples. São os próprios membros que coordenam a obra e, portanto,
são responsáveis pelo andamento e gerenciamento de todo a
construção.

O sucesso de uma cooperativa está intimamente ligado à gestão do
grupo, que em geral administra sozinho o empreendimento. Alguns
deles chegam a contratar o serviço de um consultor para ajudar na
administração financeira do negócio. Quanto maior o valor do
imóvel, mais cuidado você deve ter ao assinar o contrato.
Ilustrando o maior interesse da classe média por este tipo de
alternativa está o fato de que algumas cooperativas no Brasil
possuem imóveis de até R$ 400 mil, o que sugere um poder aquisitivo
mais elevado de seus participantes.

Investir seu dinheiro e comprar à vista

Também é possível aplicar mensalmente o valor das prestações do
consórcio ou do título de capitalização em um fundo de
investimento. Por exemplo, vamos assumir que você não foi sorteado
até o final do consórcio ou do prazo máximo do título de
capitalização, isto é, teve que esperar 120 meses para receber seu
imóvel.

Ao optar pelos títulos de capitalização você precisaria de 120
mensalidades de R$ 500 para poder resgatar o equivalente a R$ 66
mil. Por outro lado, se você aplicasse estes R$ 500 todos os meses
a um ganho médio de 1,15%, rendimento após imposto de um fundo de
renda fixa, poderia juntar o mesmo dinheiro em 81 meses. Se
aplicasse a mesma quantia por 120 meses então teria acumulado R$
128 mil, ou seja, mais do que o dobro do que obteria com o título
de capitalização imobiliário.

Diante disto fica claro que uma alternativa bastante viável, mas
que muitos deixam de lado em favor da pressa de realizar seu sonho
é o de investir todos os meses para juntar um dinheiro suficiente
para comprar sua casa à vista. O mais interessante é que a maioria
das pessoas acredita que não consegue aplicar R$ 500 todos os
meses, mas de alguma forma mantém o pagamento das prestações do
consórcio ou do título de capitalização, correndo o risco de acabar
tendo que sair do grupo e recebendo bem menos do que aplicaram no
período. Tantos os consórcios quanto os novos títulos só são
interessantes para quem é sorteado, pois você recebe o dinheiro
para comprar sua casa sem ter que arcar com todas as prestações.